Реконструкция производственных зданий

Реконструкция зданий

Процесс реконструкции – переустройства объектов с целью изменения их технико-экономических характеристик для адаптации под цели и задачи владельца или приведения в соответствие действующим строительным нормам – может потребоваться как условно новым зданиям, так и возрастным архитектурным произведениям. В зависимости от оснований для проведения реконструкционных работ, последние могут ограничиваться только одним объектом на территории или затрагивать все функциональные постройки на прилегающем участке земли.

Масштабная реконструкция может охватывать целый район, несколько культурных, исторических учреждений или весь жилой комплекс. Масштабная реконструкция объектов строительства может охватывать целый район, несколько культурных, исторических учреждений или весь жилой комплекс. Это сложный многоэтапный процесс градостроительного характера, который выполняется только по согласованию с соответствующими городскими (областными) инстанциями и должен учитывать ряд важных требований.

Требования к реконструкции зданий и цели ее проведения

Список требований, согласно которым должна проводиться реконструкция капитальных сооружений, очень велик. Все они подробно описаны в строительных нормах, градостроительной документации и других сводах правил, касающихся строительства и обслуживания зданий. Глобальное требование касается самого характера работ.

Реконструкция – это переустройство с целью оптимизации или улучшения характеристик, рассчитанное на перспективы дальнейших усовершенствований и перевооружений. Она в обязательном порядке должна оставлять возможности для новой реконструкции – переустройства в будущем.

Цели работ могут сильно отличаться, чаще всего это:

• адаптация характеристик здания в связи с изменением его назначения или расширением сферы его эксплуатации;
• общее улучшение территории;
• усиление архитектурной выразительности конструкций комплекса;
• расширение площади и строительного объема;
• замена оборудования – глобальная (полная) или частичная (локальная);
• повышение качества обустройства помещений;
• улучшения условий пользования помещениями или проживания в них, расширение производственных возможностей;
• повышение качества услуг, предоставляемых на территории зданий;
• приведение в соответствие всех технических показателей к актуальным нормам.

Состав реконструкционных работ

Состав работ, проводимых по плану реконструкции, определяется индивидуально. В перечне общих действий по реконструкции часто присутствуют:

• изменение высоты помещений;
• частичная разборка конструктивных элементов, их замена или восстановление;
• усиление конструкций;
• пристройка или надстройка имеющихся зданий;
• перепланировка;
• капитальное строительство новых сооружений;
• замена инженерных систем;
• полная реорганизация комплекса.

Реконструкция может затрагивать все основные элементы построек – фундамент, кровлю, стены, фасады. Фундаментные работы предполагают усиление самого основания или грунта (цементация, установка набивных свай), изоляцию (битумизацию), термическую обработку и многое другое. То же касается кровли – ее реставрация может включать замену гидроизоляции, дополнительную теплоизоляцию рулонными материалами, устройство уклона или усиление крыши. Реконструкция фасада включает преимущественно планировочные или косметические работы (окраска, облицовка современными материалами, оштукатуривание, создание дополнительных проемов под двери или окна).

Этапы реконструкции сооружений

Хотя состав работ может сильно отличаться в зависимости от целей, назначения, возраста, состояния, характеристик здания, общий план их проведения в целом не меняется. Он включает минимум 6 этапов:

• Предварительная подготовка проводится по аналогии с подготовкой проекта нового строительства.
• Изыскания, обследование объекта реконструкции, анализ оснований ее проведения.
• Проектирование.
• Согласование.
• Реализация утвержденного проекта.
• Пусконаладочные работы (их выполняют только по завершении всех строительных и монтажных операций, состав аналогичен тому, что проводится по окончании строительства нового объекта).

Изыскания и исследования

Аналитический этап является обязательным перед началом реконструкции. Он включает не только изыскания, обязательные перед новым строительством, но и оценку состояния всех объектов реконструируемого комплекса:

• наземные постройки;
• подземные конструкции и коммуникации;
• окружающие объекты инфраструктуры;
• сами помещения сооружений (здания не только осматриваются и фотографируются, специалисты должны подробно документировать все их особенности, при необходимости вскрыть ответственные элементы, исследовать их нюансы);
• грунт (анализ образцов);
• материалы построек.

По итогам обследований составляется отчет, который содержит информацию о возможности усиления отдельных элементов, допустимом увеличении нагрузки на них, применения запланированных методов реконструкции и т. д.

Проектирование

Проект составляется на основании плана реконструкции, который содержит данные о будущих работах, расчеты требуемых изменений (оборудование, коммуникации). При подготовке плана подробно изучается вся имеющаяся документация по текущему состоянию зданий и сооружений. Пакет проектных документов формируют следующие разделы.

• ТЭО и архитектурно-историческое обоснование реконструкции. Основанием для проведения может стать:
• Смена владельца. Если здание, в котором раньше находился склад зерна, выкупил завод по изготовлению редукторов, например. Здесь требуется полное переоснащение помещений, монтаж технико-технологичных систем и линий, организация условий работы в соответствии с нормами и нормативами.
• Переквалификация. По аналогии с первым пунктом (объект требует переустройства под новый профиль бизнеса).
• Физический или моральный износ (сооружения нужно привести в соответствие актуальным строительным нормам).
• Расширение функциональности или ликвидация технико-технологических дефектов (устройство дополнительных окон или дверей, усиление элементов, повышение взрывобезопасности и пожаробезопасности зданий).
• Эскиз.
• Проект. Во многом повторяет проект нового строительства, только включает меньше документов. В пакете должны быть технологическая и архитектурно-строительная часть, план организации работ, пояснительная записка, сметы.
• Рабочие документы (графики, снимки, расчетный блок).

Согласование

Реконструкция – масштабный процесс, проведение которого должно быть согласовано на соответствующем уровне. Сроки согласовательного этапа прямо зависят от сложности проекта и объема предстоящих работ. Часто он занимает несколько лет и требует неоднократной доработки проекта, особенно при планировании реконструкции сооружений культурно-исторического значения. В ряде случаев государственные органы готовы согласовать реконструкцию только с оговорками (без перепланировки, с сохранением размеров и архитектуры здания).

Реализация проекта реконструкции

Реализация проекта реконструкции – самый ответственный, длительный и сложный этап, он проводится в строгом соответствии с согласованным проектом (при замене любых материалов требуется дополнительное согласование) и включает:

• строительство;
• монтажные работы;
• устройство технологического оборудования.

Виды и смежные работы в рамках реконструкции

Существует несколько способов деления реконструкции на виды. По масштабности охвата она бывает полной или комплексной и частичной или малой. Полная реконструкция нацелена на повышение капитальности здания, она предполагает масштабные изменения его характеристик – увеличение полезной площади, благоустройство территории и самого сооружения, замену инженерных систем. Частичная (малая) реконструкция – это преимущественно внутренние работы (перепланировка). Такой процесс не предполагает основательной перекладки стен или замены перекрытий, потому подходит объектам с небольшим износом.

Реконструкция промышленных сооружений

Процесс классифицируют и по характеру реконструируемых зданий, которые условно можно разделить на объекты промышленного назначения и гражданско-жилищного фонда. Способ эксплуатации сооружений в значительной мере определяет подход к реконструкции.

В случае с промышленными зданиями, например, могут быть актуальны следующие требования.

1. Реконструкция без остановки производства. Для минимизации потерь заказчика проектировщик должен заложить в план работ четкое разделение здания на узлы и выстроить последовательность проведения в них необходимых манипуляций. Такой подход позволяет локализовать работы по реконструкции, ограничив их помещениями (пока СМР проводятся в одном отсеке, другой продолжает выпускать продукцию). В этом случае план подготовки должен учитывать необходимость формирования межузловых запасов, установки резервного оборудования и создания площадок для выполнения наиболее масштабных задач. С заказчиком обязательно согласовывается схема работы на время СМР.
2. Минимизация сроков проведения каждого вида работ. Требование продиктовано тем же, что и предыдущее (потребность в минимизации затрат и потерь прибыли бизнеса на время реализации проекта).

Реконструкция промышленных зданий делится на подклассы – преобразование и техническое перевооружение. Последнее, по сути, является вариантом частичной малой реконструкции, когда работы сведены к замене оборудования (линии, системы, установки меняются на аналоги более нового поколения). Преобразование промышленного объекта затрагивает как здания, так и их техническое оснащение.

Реконструкционные работы на объектах гражданского и жилого назначения

У реконструкции жилых домов, зданий и сооружений гражданского назначения несколько иные цели. Как правило, это увеличение площади, улучшение качества оснащения и общего состояния квартир, расширение пропускной способности, увеличение высоты комнат, расширение объема услуг и повышение уровня качества проживания.

Не путать реконструкцию и смежные работы

Реконструкцию любых объектов капитального строительства очень часто путают (или идентифицируют) с другими задачами смежного поля деятельности – капремонтом, строительством, модернизацией или технической реставрацией.

1. Капремонт – вид работ, без которых реконструкция (комплексная) невозможна. Включает все, что связано с восстановлением функциональности и работоспособности конструкций, коммуникаций и других объектов.
2. Строительство – возведение нового здания, может быть частью реконструкции, наряду с капремонтом имеющихся построек.
3. Модернизация – обновление оборудования и конструкций, часто входит в план будущих действий или является частичной реконструкцией сооружения без изменения его размеров.
4. Техническая реставрация – комплекс мер по переустройству объекта с сохранением его архитектурных характеристик (по требованию администрации города, например, если здание считается его культурным памятником).

Здесь важно понимать, что перечисленные работы могут входить в состав реконструкционных, но сути понятия реконструкции не исчерпывают.